Вопрос-ответ

Многим приходится арендовать квартиру, дачу или офис. Но при согласовании условий часто идет речь только о сроке аренды менее года, из-за необходимости регистрации договора при сроке более года, а незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. Так ли это и есть ли при этом выход?

Государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее одного года. Это распространяется и на аренду помещений, т.е. частей зданий и сооружений (письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000г.).

Годом является любой период времени, состоящий из 12 месяцев следующих подряд (ст.192 ГК РФ), т.е. период с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п.3 письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002г.).

Заключенным, т.е. обязательными для участников и имеющий юридическую силу для третьих лиц, долгосрочный договор считается с момента его регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). В том случае, если срок договора аренды меньше года, то такой договор не подлежит регистрации и считается заключенным с момента его подписания.

Кроме того, не нуждаются в регистрации договоры аренды недвижимости:

• заключенные на срок менее года, а затем продленные сторонами на тех же условиях, поскольку считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям закончившегося договора (п.10 письма ВАС РФ №59 от 16.02.2001г.);;
• возобновленные на неопределенный срок (п.11 письма ВАС РФ № 59 от 16.02.2001г.).;

Исходя из изложенного, вопреки бытующего мнения, если в договоре аренды, заключенного на срок менее одного года, предусмотрено условие о пролонгации, то такой договор не утрачивает свою юридическую силу по истечении первоначального срока аренды и не требуется его регистрация ни при его заключении, ни при превышении общего годичного срока аренды.

Вторым вариантом "выхода", является возобновление договора краткосрочной аренды в порядке п.2 ст.621 ГК РФ на неопределенный срок, который так же будет иметь юридическую силу по истечении первоначального срока аренды без регистрации.

Предлагаемые варианты содержат сложные юридические нюансы договорных отношений, которые для сторон влекут дополнительные обязательные условия в договоре. В связи с чем, до включения предлагаемых положений в ваш договор аренды, проконсультируйтесь со своим юристом.